Receita Federal prorroga inscrição no CNPJ para pessoas físicas
Tax AlertReceita prorroga para 2027 exigência de CNPJ para pessoas físicas que emitem notas, no contexto da reforma tributária
Mercado continua aquecido, mas impairment diminui o lucro
Reconhecido por sua resiliência, o setor de incorporadoras apresentou um recorde de receita combinada no 2º trimestre de 2025, ultrapassando a marca de R$ 13 bilhões. No entanto, as perdas de valor recuperável prejudicaram a lucratividade no período.
Mesmo com a retração do lucro e com influência de fatores externos e internos, o mercado continua otimista com os próximos trimestres. Nesta edição do estudo realizado pela Grant Thornton Brasil você encontra todos os detalhes e análises dos nossos especialistas.
Sobre o estudo
O estudo envolveu as informações financeiras combinadas de 19 empresas, sendo elas listadas na bolsa de valores mobiliários (B3), serem do segmento do Novo Mercado e apresentarem receitas anuais superiores a R$ 300 milhões.
A análise do comportamento dos principais saldos contábeis, resultam em uma visão abrangente sobre o mercado brasileiro.
Lucro líquido combinado
No 2° trimestre de 2025, o lucro líquido combinado reduziu em 16,4%, quando comparado com o mesmo trimestre de 2024, e em 15,1% em relação ao 1º trimestre de 2025. O principal fator para a redução está relacionado a um evento pontual de registro de perdas com redução do valor recuperável (“impairment”) contabilizada em outras despesas.
Margem de Lucro Líquido
A margem de lucro líquido apresentou uma queda relevante, em virtude da perda mencionada anteriormente, reduzindo para 8,6% no 2º trimestre de 2025. Excluíndo o efeito do impairment, o lucro líquido combinado do setor teria atingido R$ 1,9 bilhões, com uma margem de lucro líquido de 14,5%.
Retorno sobre o Patrimônio Líquido (ROE)
Esse índice analisa a quantidade de lucro líquido gerado como uma porcentagem do patrimônio líquido dos acionistas, demonstrando a eficiência da empresa na utilização dos investimentos dos acionistas para gerar lucro. Para esse indicador foi utilizado como base o lucro dos últimos 12 meses divido pelo patrimônio líquido de cada trimestre.
No segundo trimestre de 2025, o ROE continua em tendência de crescimento, apesar da redução no 2º trimestre de 2025 para 11,7% devido ao impairment. Se o indicador não houvesse sido atingido pela perda, o ROE teria alcançado a marca de 13,1%, com um aumento de 0,9% em relação ao trimestre anterior.
Lançamentos e Vendas
O 2º trimestre de 2025 apresentou redução de 6,8% no volume de lançamentos e um aumento de 2,6% nas vendas em relação ao 2º trimestre de 2024, conforme estudo efetuado pela BRAIN e publicado pela CBIC. A redução nos lançamentos pode demorar até 6 meses para gerar um impacto negativo nas receitas do setor, em virtude da cláusula suspensiva* dos empreendimentos.
No 1º semestre de 2025 os indicadores são favoráveis, trazendo perspectivas positivas para os resultados futuros das incorporadoras.
(*) As receitas são reconhecidas contabilmente apenas após superadas as condições das cláusulas suspensivas, a qual permite o incorporador cancelar o desenvolvimento do empreendimento.
Margem Bruta
No 2º trimestre de 2025 a margem bruta combinada do setor manteve-se estável quando comparada com o trimestre anterior e apresentou um aumento de 2,7 p.p. em relação ao 2º trimestre de 2024.
Os custos do setor cresceram 9,9% em relação ao 2º trimestre 2024, representando R$ 8,9 bilhões de custos de imóveis vendidos registrados nas demonstrações de resultados combinadas.
Houve também aumento de 7,9% nas despesas administrativas (2º trimestre 2025 versus 2º trimestre 2024), superior ao IPCA acumulado nos últimos 12 meses de 5,35%. Já as despesas comerciais aumentaram 29,7% no mesmo período, sendo este justificado pelo aumento das receitas.
As despesas comerciais representaram 8,6% do total de receitas, com um crescimento de 1 p.p. em comparação com o 2º trimestre de 2024.
Comportamento dos resultado (em reais mil)
Outros destaques
Apesar da redução de oferta final apresentada no estudo da CBIC de 4,1%, os estoques combinados representaram R$ 46,9 bilhões em 30/06/2025 e apresentam um leve crescimento de 3,9% no trimestre e de 5,7% no semestre. Os aumentos no saldo contábil dos estoques podem ser explicados por eventual crescimento no landbank das incorporadoras.
Contas a receber cresceu 7,4% no trimestre e 12,1% no semestre, enquanto o saldo de empréstimos cresceu apenas 1,9% e 3,4%, no trimestre e no semestre, respectivamente, representando ponto positivo com relação ao lastro dos recebíveis versus endividamento.
A dívida sobre patrimônio manteve-se em 74%.
Comportamento dos saldos patrimoniais (em reais mil)
Análise dos nossos especialistas
O INCC-DI se estabilizou na casa dos 7% (acumulado dos últimos 12 meses), taxa Selic Meta subiu para 15% ao ano e a taxa de desemprego atingiu a mínima histórica de 5,8% a.a. em junho de 2025.
O resultado do setor deve se manter em crescimento, considerando os dados sobre volume de vendas e lançamentos em constante crescimento, aliado ao critério contábil de reconhecimento de receitas adotados das incorporadoras no Brasil (POC – percentage of completion). Considerando estes fatores, a perspectiva é de resultados positivos nos próximos períodos, levando em consideração o ciclo econômico das incorporações de 3 a 5 anos.
"O mercado imobiliário brasileiro, historicamente resiliente e de grande relevância econômica, surpreendeu positivamente ao superar as expectativas, apresentando melhora significativa na performance de vendas e no resultado. Esse estudo demonstra ainda que as companhias (avaliadas nesse estudo) tem se antecipado aos desafios do mercado e adotado uma gestão mais estratégica e eficiente de suas despesas administrativas e comerciais com foco na rentabilidade e manutenção do resultado."
Maria Regina Abdo
Sócia de Auditoria e líder de Real Estate da Grant Thornton Brasil
"As incorporadoras brasileiras registraram um recorde de receita combinada de R$ 13,2 bilhões, reforçando a tendência de crescimento para os próximos trimestres de 2025. No entanto, na minha avaliação, fatores externos como a guerra comercial entre os Estados Unidos e seus parceiros, somados ao cenário político doméstico, podem levar muitas famílias a adiarem decisões de compra de imóveis. Por outro lado, o setor enxerga oportunidades em empreendimentos enquadrados na Faixa 4 do programa Minha Casa Minha Vida, que atendem a uma demanda crescente por habitação acessível com subsídios e condições facilitadas."
Thiago Bragatto
Sócio de Auditoria da Grant Thornton Brasil e coordenador do estudo
HUB Incorporadoras
Confira todas as edições desta pesquisa Tenha a análise contábil das empresas do setor de incorporação do Novo Mercado
Últimos Insights
Construtoras ainda não entenderam complexidade da reforma tributária brasileira
UolConstrutoras ainda não se atentaram à complexidade da Reforma Tributária, que pode impactar diretamente seus custos e operações. Entenda os riscos.
Incorporadoras – Uma análise contábil das empresas do Novo Mercado
Q1 2025Confira o estudo, com análise dos nossos especialistas em Real Estate, sobre as informações financeiras combinadas das incorporadoras listadas no Novo Mercado.