Incorporadoras | Análise Contábil - Q1 2025

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Crescimento em meio às pressões econômicas

Mesmo em um cenário desafiador, marcado por juros altos, desafios de crédito e incertezas econômicas, o setor de incorporadoras mantém sua trajetória de crescimento no mercado brasileiro, impulsionado por fundamentos sólidos, eficiência operacional e constante evolução.

Nesta edição do estudo, dois novos índices foram incluídos na avaliação dos nossos especialistas, trazendo ainda mais robustez às análises do ponto de vista de eficiência do segmento: Margem de Lucro Líquido e Retorno sobre o Patrimônio Líquido (ROE).

Sobre o estudo

O estudo envolveu as informações financeiras combinadas de 19 empresas, sendo elas listadas na bolsa de valores mobiliários (B3), serem do segmento do Novo Mercado e apresentarem receitas anuais superiores a R$ 300 milhões.

A análise do comportamento dos principais saldos contábeis, resultam em uma visão abrangente sobre o mercado brasileiro.

Lucro Líquido Combinado

No 1º trimestre de 2025, houve um aumento de 15,1% no volume de lançamentos e de 15,7% nas vendas em comparação ao mesmo período de 2024, segundo estudo da BRAIN publicado pela CBIC. Esse desempenho resultou em um lucro líquido combinado de R$ 1,3 bilhão, representando um crescimento de 29% em relação ao 1º trimestre de 2024.

Já em relação ao 4º trimestre de 2024, apresenta uma redução, o que já era esperado considerando a sazonalidade do setor em que o início do ano costuma ser mais lento para o mercado imobiliário, com menor volume de lançamentos e vendas. Isso se deve a fatores como férias, menor apetite do consumidor e tempo necessário para aprovações e planejamento de novos projetos.

Margem de Lucro Líquido

Este novo indicador mostra a porcentagem do lucro líquido em relação às vendas totais, indicando a eficiência da empresa em transformar receita em lucro após a quitação de todas as despesas e impostos.

A análise indica que a margem de lucro líquido atingiu a máxima de 13,5% no 4º trimestre de 2024, e sofreu uma redução para 12,1% no 1º trimestre de 2025. Essa queda é reflexo de uma menor atividade econômica no nos três primeiros meses do ano, o que é usual para o setor.

ROE

Retorno sobre o Patrimônio Líquido

O novo índice analisa a quantidade de lucro líquido gerado como uma porcentagem do patrimônio líquido dos acionistas, demonstrando a eficiência da empresa na utilização dos investimentos dos acionistas para gerar lucro. Para esse indicador foi utilizado como base o lucro dos últimos 12 meses divido pelo patrimônio líquido de cada trimestre.

O estudo mostra que o ROE mantém sua trajetória de crescimento, atingindo 12,3% no 1º trimestre de 2025.

Margem Bruta

No 1º trimestre de 2025, o setor combinado apresentou um aumento na margem bruta de 1,5 p.p. em relação ao 4º trimestre de 2024, chegando a 32,8%. Para efeito de comparação, a margem foi de 31,3% em dezembro de 2024 e de 29,4% em março de 2024.

Outros destaques do segmento

Receitas combinadas

No 1º trimestre de 2025, as receitas combinadas totalizaram R$ 11,2 bilhões, representando um crescimento de 18,2% em relação ao mesmo período de 2024, quando foram registrados R$ 9,4 bilhões.

Custos

Os custos também aumentaram em 12,6%, quando comparado ao 1º trimestre de 2024, totalizando R$ 7,5 bilhões em custos de imóveis vendidos, conforme consta nas demonstrações de resultados combinadas.

Estoques combinados

Os estoques combinados somaram R$ 45,1 bilhões em 31 de março de 2025 e obtiveram um leve crescimento de 1,7% quando comparados aos saldos de 31 de dezembro de 2024, sendo um sinal positivo quanto à absorção dos estoques frente ao crescente volume de lançamentos mencionado anteriormente.

Despesas administrativas

As despesas administrativas cresceram 7,2% no período, superando o IPCA acumulado em 12 meses, que foi de 5,48%. Já as despesas comerciais apresentaram um aumento mais expressivo, de 28,7%, impulsionado pelo maior volume de lançamentos. Essas despesas representaram 9,0% das receitas no 1º trimestre de 2025, ante 8,3% no mesmo período do ano anterior.

Contas a receber e empréstimos

Nesse 1º trimestre, contas a receber e empréstimos cresceram 4,4% e 1,5%, respectivamente, quando comparados com os saldos do 4º trimestre de 2024, representando outro ponto positivo em relação ao lastro dos recebíveis imobiliários para fazer frente ao pagamento dos financiamentos.

Resultados do setor

Saldos patrimoniais

Análise dos nossos especialistas

O INCC-DI atingiu 7,54% ao ano em março de 2025, enquanto a taxa Selic Meta chegou a 14,25% a.a. Apesar do cenário econômico, o desempenho do setor deve se manter em crescimento, considerando os dados sobre o volume de vendas e lançamentos, que seguem em constante alta, aliado ao critério contábil de reconhecimento de receitas adotado pelas incorporadoras no Brasil (POC – Percentage of Completion).

Considerando esses fatores, a perspectiva é de resultados positivos nos próximos períodos, levando-se em conta o ciclo econômico das incorporações, que varia de 3 a 5 anos.

Mesmo sob a pressão do ciclo de alta dos juros e dos desafios no crédito, o mercado imobiliário brasileiro manteve-se fortalecido no primeiro trimestre de 2025, com desempenho consistente e indicadores positivos: vendas aquecidas, lançamentos em alta, margens em expansão e custos sob controle. Demonstrando sua habitual resiliência, o setor reforça não apenas sua maturidade, mas também seu papel estratégico na dinâmica da economia nacional.

Maria Regina Abdo Sócia de Auditoria e líder de Real Estate & Construção da Grant Thornton Brasil

O mercado apresenta condições favoráveis com relação à redução da taxa de desemprego para patamares abaixo de 7% nos últimos meses, o que diminuiu os impactos da taxa Selic elevada (14,25%) e inflação acima da meta. Adicionalmente, a criação da Faixa 4 do programa Minha Casa Minha Vida passa a contemplar produtos com valores entre R$ 350 mil e R$ 500 mil para clientes com renda familiar mensal de até R$ 12 mil, gerando perspectivas positivas para o setor.

Thiago Bragatto Sócio de Auditoria da Grant Thornton Brasil e coordenador do estudo

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