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Mercado continua aquecido, mas impairment diminui o lucro
Reconhecido por sua resiliência, o setor de incorporadoras apresentou um recorde de receita combinada no 2º trimestre de 2025, ultrapassando a marca de R$ 13 bilhões. No entanto, as perdas de valor recuperável prejudicaram a lucratividade no período.
Mesmo com a retração do lucro e com influência de fatores externos e internos, o mercado continua otimista com os próximos trimestres. Nesta edição do estudo realizado pela Grant Thornton Brasil você encontra todos os detalhes e análises dos nossos especialistas.
Sobre o estudo
O estudo envolveu as informações financeiras combinadas de 19 empresas, sendo elas listadas na bolsa de valores mobiliários (B3), serem do segmento do Novo Mercado e apresentarem receitas anuais superiores a R$ 300 milhões.
A análise do comportamento dos principais saldos contábeis, resultam em uma visão abrangente sobre o mercado brasileiro.
Lucro líquido combinado
No 2° trimestre de 2025, o lucro líquido combinado reduziu em 16,4%, quando comparado com o mesmo trimestre de 2024, e em 15,1% em relação ao 1º trimestre de 2025. O principal fator para a redução está relacionado a um evento pontual de registro de perdas com redução do valor recuperável (“impairment”) contabilizada em outras despesas.
Margem de Lucro Líquido
A margem de lucro líquido apresentou uma queda relevante, em virtude da perda mencionada anteriormente, reduzindo para 8,6% no 2º trimestre de 2025. Excluíndo o efeito do impairment, o lucro líquido combinado do setor teria atingido R$ 1,9 bilhões, com uma margem de lucro líquido de 14,5%.
Retorno sobre o Patrimônio Líquido (ROE)
Esse índice analisa a quantidade de lucro líquido gerado como uma porcentagem do patrimônio líquido dos acionistas, demonstrando a eficiência da empresa na utilização dos investimentos dos acionistas para gerar lucro. Para esse indicador foi utilizado como base o lucro dos últimos 12 meses divido pelo patrimônio líquido de cada trimestre.
No segundo trimestre de 2025, o ROE continua em tendência de crescimento, apesar da redução no 2º trimestre de 2025 para 11,7% devido ao impairment. Se o indicador não houvesse sido atingido pela perda, o ROE teria alcançado a marca de 13,1%, com um aumento de 0,9% em relação ao trimestre anterior.
Lançamentos e Vendas
O 2º trimestre de 2025 apresentou redução de 6,8% no volume de lançamentos e um aumento de 2,6% nas vendas em relação ao 2º trimestre de 2024, conforme estudo efetuado pela BRAIN e publicado pela CBIC. A redução nos lançamentos pode demorar até 6 meses para gerar um impacto negativo nas receitas do setor, em virtude da cláusula suspensiva* dos empreendimentos.
No 1º semestre de 2025 os indicadores são favoráveis, trazendo perspectivas positivas para os resultados futuros das incorporadoras.
(*) As receitas são reconhecidas contabilmente apenas após superadas as condições das cláusulas suspensivas, a qual permite o incorporador cancelar o desenvolvimento do empreendimento.
Margem Bruta
No 2º trimestre de 2025 a margem bruta combinada do setor manteve-se estável quando comparada com o trimestre anterior e apresentou um aumento de 2,7 p.p. em relação ao 2º trimestre de 2024.
Os custos do setor cresceram 9,9% em relação ao 2º trimestre 2024, representando R$ 8,9 bilhões de custos de imóveis vendidos registrados nas demonstrações de resultados combinadas.
Houve também aumento de 7,9% nas despesas administrativas (2º trimestre 2025 versus 2º trimestre 2024), superior ao IPCA acumulado nos últimos 12 meses de 5,35%. Já as despesas comerciais aumentaram 29,7% no mesmo período, sendo este justificado pelo aumento das receitas.
As despesas comerciais representaram 8,6% do total de receitas, com um crescimento de 1 p.p. em comparação com o 2º trimestre de 2024.
Comportamento dos resultado (em reais mil)
Outros destaques
Apesar da redução de oferta final apresentada no estudo da CBIC de 4,1%, os estoques combinados representaram R$ 46,9 bilhões em 30/06/2025 e apresentam um leve crescimento de 3,9% no trimestre e de 5,7% no semestre. Os aumentos no saldo contábil dos estoques podem ser explicados por eventual crescimento no landbank das incorporadoras.
Contas a receber cresceu 7,4% no trimestre e 12,1% no semestre, enquanto o saldo de empréstimos cresceu apenas 1,9% e 3,4%, no trimestre e no semestre, respectivamente, representando ponto positivo com relação ao lastro dos recebíveis versus endividamento.
A dívida sobre patrimônio manteve-se em 74%.
Comportamento dos saldos patrimoniais (em reais mil)
Análise dos nossos especialistas
O INCC-DI se estabilizou na casa dos 7% (acumulado dos últimos 12 meses), taxa Selic Meta subiu para 15% ao ano e a taxa de desemprego atingiu a mínima histórica de 5,8% a.a. em junho de 2025.
O resultado do setor deve se manter em crescimento, considerando os dados sobre volume de vendas e lançamentos em constante crescimento, aliado ao critério contábil de reconhecimento de receitas adotados das incorporadoras no Brasil (POC – percentage of completion). Considerando estes fatores, a perspectiva é de resultados positivos nos próximos períodos, levando em consideração o ciclo econômico das incorporações de 3 a 5 anos.
"O mercado imobiliário brasileiro, historicamente resiliente e de grande relevância econômica, surpreendeu positivamente ao superar as expectativas, apresentando melhora significativa na performance de vendas e no resultado. Esse estudo demonstra ainda que as companhias (avaliadas nesse estudo) tem se antecipado aos desafios do mercado e adotado uma gestão mais estratégica e eficiente de suas despesas administrativas e comerciais com foco na rentabilidade e manutenção do resultado."
Maria Regina Abdo
Sócia de Auditoria e líder de Real Estate da Grant Thornton Brasil
"As incorporadoras brasileiras registraram um recorde de receita combinada de R$ 13,2 bilhões, reforçando a tendência de crescimento para os próximos trimestres de 2025. No entanto, na minha avaliação, fatores externos como a guerra comercial entre os Estados Unidos e seus parceiros, somados ao cenário político doméstico, podem levar muitas famílias a adiarem decisões de compra de imóveis. Por outro lado, o setor enxerga oportunidades em empreendimentos enquadrados na Faixa 4 do programa Minha Casa Minha Vida, que atendem a uma demanda crescente por habitação acessível com subsídios e condições facilitadas."
Thiago Bragatto
Sócio de Auditoria da Grant Thornton Brasil e coordenador do estudo
HUB Incorporadoras
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